Сделки с недвижимостью

Сопровождение сделок с землёй, недвижимостью

Согласно п.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Сделки по приобретению или отчуждению имущества подлежат государственной регистрации. В противном случае, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, не возникают; сделка является незаключенной, но не ничтожной. Например, продавец и покупатель заключили сделку купли-продажи недвижимости, от регистрации которой продавец по какой-либо причине не уклоняется. В такой ситуации у покупателя возникает право требовать в судебном порядке от продавца исполнения обязанности по её государственной регистрации.

После вынесения решения сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.3 ст.165 ГК, п.1ст.16 Закона о государственной регистрации).

            Одновременно обращаем внимание, что в п.2 ст.551 ГК закреплено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода прав собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, возникает своего рода правовой парадокс – с одной стороны, после подписания и регистрации договора купли-продажи недвижимости и передачи её покупателю продавец уже не вправе распоряжаться данным имуществом, принадлежащее по-прежнему ему на праве собственности, с другой стороны, покупатель, являющийся уже законным владельцем недвижимости, еще не вправе распоряжаться имуществом, которое ему еще пока не принадлежит на праве собственности. Недвижимость, юридически как бы «повисает в воздухе» до момента регистрации перехода права собственности.

Но для третьих лиц такие обстоятельства остаются неизвестными и юридически незначимыми до регистрации перехода права собственности. К сожалению, но ситуации злоупотребления таким положением со стороны продавцов не редки. Именно поэтому квалифицированно составленный текст договора купли-продажи недвижимости позволит застраховаться от такого рода рисков.

Перечень выполняемых работ:

  1. организация (структурирование) сделки
  2. представление интересов на переговорах с контрагентами
  3. обоснование суммы сделки (оценка бизнеса, оценка недвижимости)
  4. проведение финансового и юридического due diligence (в т.ч. правовая экспертиза легитимности продавца, проверка на наличие обременений)
  5. юридическое сопровождение всех этапов сделки (в т.ч. сбор документов для регистрации)
  6. оценка и разработка мер исключающих риски при совершении сделки (в т.ч. обеспечение безопасности расчетов по сделке)
  7. налоговое планирование сделки
  8. выбор оптимальной правовой формы сделки
  9. разработку полного пакета Договоров и документальное оформление
  10. государственную регистрацию сделки, в соответствии с требованиями антимонопольного законодательства.